باسمه تعالی

لایحه پیش فروش ساختمان

فصل اول ـ قرارداد پیش فروش

فصل دوم ـ تعهدات طرفین

فصل سوم ـ سایر مقررات

فصل اول ـ قرارداد پیش فروش

ماده 1- هر قراردادی از قبیل بیع، صلح، اجاره به شرط تملیک که در نتیجه آن یکی از طرفین متعهد به ساخت یا تکمیل بنا در زمین معینی باشد که حداقل، مالکِ قسمتی از آن است؛ و یا در ازای انجام تعهد، مالکِ قسمتی از ساختمان می شود قراردادِ پیش فروش ساختمان محسوب و مشمول مقررات این قانون است.

ماده 2- قرار داد پیش فروش باید مطابق با نمونه مقرر در آئین نامه اجرایی این قانون بوده و در آن به موارد زیر تصریح شود:

1-­ اوصاف و امکانات واحدی که پیش فروش می شود مانند مساحت، تعداد اتاقها، شمارة طبقه، شماره واحد و نوع مصالح داخل آن، پارکینگ و انباری و نیز مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت و مساحت کل عرصه وزیر بنا، تعداد طبقات، نما، نوع مصالح ، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه هر واحد قید شده و یا عرفاً در قیمت مؤثر می باشند.

2- بهای مورد معامله، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.

3- مدت قرارداد و دوره تحویل موقت.

4- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضامین و قراردادبیمه ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله.

ماده 3- پیش فروش و انتقالات بعدی ساختمان باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.

ماده 4- تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

الف ـ پروانة ساخت و شناسنامه مستقل برای هر واحد

ب ـ بیمه نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده 12 این قانون

ج ـ تأییدیة وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر حداقل ده درصد پیشرفت عملیات ساختمانی

د- گواهی بانک مبنی بر افتتاح حساب موضوع ماده 13 این قانون

تبصره: قرارداد مشارکت در ساخت، از شمول بند «ج» مستثنی می باشد.

ماده 5- تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی و عوارض شهرداری صرفاً در قبال دریافت حق التحریر سند غیر مالی صورت می گیرد.

فصل دوم ـ تعهدات طرفین

ماده 6- چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند مسؤول خسارات وارده به پیش خریدار خواهد بود. تمدید مهلت انجام تعهد فقط با تراضی طرفین ممکن است، ولی مانع از دریافت خسارت تأخیر در انجام تعهد نیست.

ماده 7- پیش فروشنده باید پس از اتمام بنا نسبت به تهیه گواهی انطباق بنا با قرارداد که حسب مورد توسط مهندس ناظر یا کارشناس مذکور در آئین نامه اجرایی این قانون صادر می شود اقدام نماید مگر اینکه پیش خریدار رسماً این انطباق را تصدیق نماید.

ماده 8- چنانچه در دورة تحویل موقت معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبوده و یا دارای هرگونه عیبی اعم از مخفی و یا آشکار است، پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانونی یا قراردادی درخواست نماید یا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت کند.

ماده 9- پس از اتمام دورة تحویل موقت پیش فروشنده ضامن عیوب مخفی موجود در بناست. در صورت وجود عیب پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع عیب درخواست نماید یا عقد را فسخ یا ارش اختیار کند.

ماده 10- در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد پیش خریدار می تواند مبلغ پرداختی مازاد را مسترد یا قرارداد را فسخ نماید.

اما چنانچه مساحت بنا بیش از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد پیش خریدار می تواند اضافه مساحت را با پرداخت مابه التفاوت به نسبت ثمن معامله تملک نماید یا قرارداد را فسخ کند. در حالت اخیر پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.

ماده 11- در تمامی مواردی که پیش خریدار قرارداد را فسخ می نماید پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس تغییر شاخص قیمتهای اعلامی توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در هنگام پرداخت بعلاوة سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ماده 12- پیش فروشندگان و پیمانکاران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث، مسؤولیت تضامنی دارند و مکلفند مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نمایند.

ماده 13- پیش فروشنده مکلف است نزد یکی از بانک های داخلی حساب بانکی افتتاح نماید. کلیة وجوه پیش خریداران باید به آن حساب واریز گردد. بانک مزبور موظف است برای دریافت اقساط از پیش خریداران دفترچه اقساطی صادر نماید. سر رسید و مبلغ تمامی اقساط ثمن در این دفترچه قید می گردد. پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار را ندارد.

ماده 14- در مواردیکه بانک ها به پیش خریداران، تسهیلات خرید می دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و سند مالکیت عرصه و اعیانی احداثی یا ضمانت نامه های صادره از سوی بانک یا مؤسسات بیمه حسب مورد، رهن یا وثیقه گرفته می شود. دستورالعمل اجرایی این ماده توسط بانک مرکزی و با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و ابلاغ خواهد شد.

ماده 15- در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن بر اساس توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل پانزده درصد از ثمن همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند.

ماده 16- پرداخت هر یک از اقساط ثمن منوط به تأیید پیشرفت کار مطابق شرایط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آنکه طرفین به نحو دیگری توافق کرده باشند.

ماده 17- هرگاه پیش خریدار تعهدات خود را انجام دهد، ولی پیش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظیم سند رسمی به هر دلیل امتناع نماید، پیش خریدار می تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائة تأییدیة پرداخت تمامی ثمن از بانکی که دفترچه اقساطی را صادر نموده است، به قائم مقامی از طرف پیش فروشنده سند انتقال را تنظیم و امضاء نماید.

ماده 18- عرصه و اعیان ساختمان پیش فروش شده و مبالغ واریز شده به حساب بانکی پیش فروشنده تا میزان ارزش طلب پیش خریداران، قبل از انتقال رسمی به آنان به نفع پیش فروشنده و یا طلبکاران او قابل توقیف و تأمین نیست.

ماده 19- هرگاه قرارداد متضمن شرطی باشد که به موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر، پیش فروشنده بتواند قرار داد را فسخ نماید ، پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش خریدار، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند، اعلام کند، دفترخانه، مکلف است ظرف مهلت دو روز، به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف مهلت پنج روز نسبت به پرداخت دین اقدام کند. در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مذکور پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

ماده 20- پیش فروشنده تا قبل از انتقال رسمی، نمی تواند بدون رضایت پیش خریدار و یا قائم مقام او موقعیت قراردادی و یا تمام یا بخشی از حقوق خود نسبت به ساختمان پیش فروش شده را به شخص ثالث واگذار نماید. چنین انتقالی غیر نافذ است.

ماده 21- پیش خریدار نمی تواند بدون رضایت پیش فروشنده تمام یا بخشی از حقوق خود نسبت به ساختمان پیش خریداری شده را به دیگری منتقل نماید. در غیر این صورت پیش خریدار و منتقل الیه بطور تضامنی عهده دار پرداخت ثمن خواهند بود.

ماده 22- پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش در مطبوعات وپایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آئین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند.

فصل سوم ـ سایر مقررات

ماده 23- شهرداریها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه ای مستقل و با ذکر مشخصات کامل و مشاعات و سایر حقوق با شمارة مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده 24- اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی یا اخذ پروانه ساخت، یا افتتاح حساب بانکی یا پیش از پیشرفت عملیات ساختمانی به میزان ده درصد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند و یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی نمایند علاوه بر ردّ مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارات وارده به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم می گردند.

ماده 25- پیش فروشنده مکلف است پس از پایان ساختمان تمامی اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به پیش خریدار را از قبیل اخذ پایان کار و تفکیک سند انجام دهد. در غیر این صورت به جزای نقدی معادل مبلغ دریافتی در حق دولت محکوم می گردد.

تبصره: جرایم مذکور در این ماده و ماده 24 تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی و یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی تعقیب یا اجرای حکم موقوف می شود.

ماده 26- مشاوران املاک نمی توانند به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مبادرت نمایند. در غیر این صورت پروانه کسب آنان برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا سه سال معلق و بار سوم برای همیشه لغو می شود.

ماده 27- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، لایحه قانونی حمایت از پیش خریداران واحدهای مسکونی مصوب 17/10/58 و سایر مقررات مغایر ملغی می شود.

ماده 28- آئین نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت کشور وسازمان ثبت اسناد و املاک تهیه و به تصویب رئیس قوة قضائیه خواهد رسید./ح40